19 Maret 2013

Beli Rumah Pake KPR Rugi? Ah Masa Iya

Bagi beberapa orang yang masih belum paham mengenai Kredit KPR, ada yang masih memiliki anggapan bahwa membeli rumah dengan menggunakan KPR itu merugikan.

Kalo gitu gantian saya yang tanya : "Beli Rumah Pake KPR Itu Rugi? Ah Masa Iya? Ruginya Gimana Coba?"

Kebanyakan orang berpikir kalo membeli sesuatu dengan kredit, maka nanti jatuhnya akan jadi mahal. Dalam arti disini adalah misalkan kalo beli rumah dengan harga cash 100 juta, maka kalo beli dengan kredit KPR misalkan selama 10 tahun kalo ditotal-total jatuhnya malah harganya jadi 175 Juta.

Jadi selisih antara 100 Juta lalu menjadi 175 Juta itu yang akhirnya dianggap bahwa membeli rumah dengan KPR itu rugi. Sebab harganya yang dibayar menjadi hampir 2 kali lipat.

Apakah Anda saat ini masih memiliki pola pikir yang seperti itu????

Tenang saja, saya dulu pun juga punya pikiran seperti itu. Beli sesuatu secara kredit itu malah rugi, sebab harganya bisa jadi hampir 2 kali lipatnya.

Itu duluuuu, waktu saya belum paham betul mengenai Ilmu KPR, belum tahu tentang investasi, serta belum paham juga mengenai hutang produktif.

Kalo sekarang pola pikir seperti itu sudah saya tinggalkan jauh-jauh... Sebab saya jauh lebih percaya bahwa membeli rumah dengan memanfaatkan fasilitas KPR itu jauh lebih menguntungkan.

Secara perhitungan bisnis (maaf, saya menuliskannya secara cara pandang bisnis), misalkan saya memiliki uang CASH 100 Juta, dan kebetulan ingin membeli rumah yang seharga 100 Juta, misalkan ada 3 alternatif pilihan berikut ini :

#1. Uang di depositokan dulu, nunggu dapet bunga yang cukup buat beli rumah maka nanti baru beli rumah.

#2. Sebagian dipake buat DP rumah, sisanya diputar buat bisnis untuk menghasilkan cash flow.

#3. Dibelikan rumah cash, lalu diagunkan untuk diputar dalam bisnis.

Kalo ada 3 pilihan alternatif diatas, maka saya akan pilih alternatif yang ke-2 atau yang ke-3. Kalo disuruh pilih lagi antara yang ke-2 atau yang ke-3, maka saya akan pilih yang ke-2..!!

Lalu apa alasannya???

Dengan duit 100 Juta, maka saya bisa manfaatkan 20% nya (20 Juta) sebagai Uang Muka (DP) untuk pembelian rumah yang seharga 100 Juta tadi. Disini secara prinsip rumah sudah dibeli terlebih dulu kan?

Lalu sisanya, yang 80 Juta baru digunakan sebagai modal bisnis untuk menghasilkan cashflow, dimana cashflow tersebut digunakan sebagai sarana untuk membayar cicilan KPR. Kalo nilai KPR sebesar 80 Juta dan lama kredit diambil selama 10 tahun, maka besaran cicilannya akan sekitar 1 Juta per bulan..!

Modal 80 Juta, diputar untuk bisnis untuk menghasilkan laba bersih untuk membayar cicilan sebulan 1 Juta tentu itu sangat ringan sekali bukan???

Merujuk pengalaman saya, misalkan ada modal 80 Juta, cukup dibikin 10 toko online saja sudah sangat memungkinkan. Per toko online tinggal dibuat target omzet misalkan 1-2 Juta/bulan. Ambil aja paling kecil misalkan 1 Juta, maka total bisa menghasilkan 10 Juta per bulan. Dengan margin 15% saja sudah bisa menghasilkan 1,5 Juta dan cukup buat menutup cicilannya. Ini secara sederhananya saja.

Tapi ingat, ilustrasi diatas ini adalah apabila saya memposisikan diri sebagai orang yang memiliki dana tersebut lho yaaa... Jadi Anda boleh saja memanfaatkan dengan strategi yang lain.

Dari sini maka saya sudah untung di dua sisi : Pertama, Rumah yang diincar sudah bisa dibeli (meski masih kredit), yang kedua : masih ada dana yang dijadikan modal untuk menghasilkan cash flow bulanan..!!

Lha coba kalo saya beli rumahnya dengan cash, memang sih tidak ada tanggungan buat kredit dan bayar cicilan. Namun tidak memiliki modal untuk menghasilkan cashflow bulanannya...!!

Pasti akan ada yang berkomentar seperti ini : "Tapi kan nanti tetep aja jumlah total jendral yang dibayarkan hampir dua kali lipat??"

Ya memang, faktanya seperti itu, namun keuntungan lainnya yang seperti ini perlu Anda perhitungkan juga, misalnya :

#1. Setelah ditahun ke-10 saat masa kredit selesai rumah yang awalnya harganya 100 Juta, kira-kira mungkin gak kalo harga rumah itu 10 tahun lagi akan menjadi 250 Juta??? Jawabannya : YESSS... SANGAT MUNGKIN..!

#2. Kalo 10 tahun lagi saya jual rumahnya 250 Juta padahal 'modal' saya hanya dari uang muka 20 Juta, berapa keuntungan (Capital Gain)-nya????

#3. Kok ngitungnya dari 20 Juta? Ya iyalah, jumlah yang diinvest di awal kan segitu. Cicilan bulanannya kan didapat dari hasil modal yang diputar?? Maksudnya, yang beli cash modalnya 100 juta dapat rumah, yg nyicil modal 20 juta dapat rumah. Begitu.

#4. Kalaupun Anda menghitung dari 175 Juta (total pembayaran cicilan dan DP), dan bisa dijual 250 juta ditahun ke-10 itu, maka juga sudah bisa menikmati keuntungan yang lumayan juga kan?

#5. Selama 10 tahun (masa kredit) bisa tinggal di rumah itu dengan gratis, tidak perlu bayar kontrakan lagi.

#6. Dari hasil perputaran modal yang 80 Juta, bila dikelola dengan baik, kira-kira bisa gak dari 80 Juta akan menghasilkan cashflow dan laba yang bisa digunakan sebagai DP rumah yang ke-dua??? Jawabannya : YESSS... SANGAT MUNGKIN..!

Nah, sisi-sisi seperti itulah yang kadang tidak terlihat oleh orang yang lebih senang membeli rumah dengan CASH. Padahal, dengan beli rumah menggunakan KPR itu sangat membantu, bisa produktif, dan tentu saja selama semuanya dikelola dengan benar.

Sekali lagi, ini sebuah pendapat pribadi dari saya. Saya juga bukanlah sales KPR dari Bank tertentu. Namun saya menuliskannya dari hasil pengamatan saya sendiri.

Semoga bermanfaat....

Salam,


Hatta N Adhy PK,ST