19 Februari 2013

Panduan Pintar Sebelum Mengajukan KPR

Salah satu kebutuhan primer manusia adalah PAPAN. Itu sama artinya adalah dengan rumah atau tempat hunian tempat berteduh. Halahhhh...

Nah, memiliki rumah sendiri pasti akan menjadi keinginan yang diimpi-impikan oleh semua pasangan. Tinggal dirumah warisan, tinggal di PMI (Pondok Mertua Indah) atau jadi kontraktor tidak selamanya bisa nyaman. Sebab merasanya masih bukan rumah milik sendiri.

Namun memiliki rumah sendiri dengan membeli dari uang sendiripun juga kadang menjadi angan-angan belaka. Membeli rumah dengan metode "MENABUNG DULU BARU BELI CASH" itu juga bukan pilihan yang cantik. Nilai tabungan kita keburu kalah sama inflasi dan kenaikan harga tanah/rumah itu sendiri.

Trus solusinya gimana? Tenang saja, kan ada BANK yang punya duit banyak buat nalangin ngebayarin kita bayar untuk beli rumah? Hehehe.. Jangan salah lho, Bank itu kan jualan uang juga. Kalo dia punya uang banyak tapi tidak diputar kembali dia malah pusing 7 keliling. Tapi kalo uangnya ada yang beli (dipinjamkan), dia senangnya bukan kepalang.

Nah kadang kita yang takut duluan kalo mau berhubungan dengan Bank. Maklum saja, saya dulu juga seperti itu. Kita kadang merasa minder kalo musti datang ke bank buat ngutang, hahaha.. Padahal dalam dunia usaha itu adalah sah-sah saja selama itu bisa produktif.

Nah, kalo namanya Bank jualan uang pasti dia akan senang sekali kalo ternyata ada nasabah yang ingin membeli jualan uangnya. Ibarat toko, dia punya stok barang dagangan banyak tentu akan senang kalo ada pembeli yang membeli barang dagangannya. Kalo Bank juga sama saja. Dia punya target penyaluran kredit dalam jumlah tertentu yang harus laku terjual. Nah kalo ada yang pengen ambil kredit tentu dia akan senang, target penyaluran kreditnya akan bisa diserap oleh para customer.

Hanya saja Bank memang membutuhkan prinsip kehati-hatian dalam menyalurkan kredit ini. Memang semua bisa mengajukan kredit, tapi tidak semuanya bisa lolos dan dicairkan kreditnya oleh Bank.

Berhubungan dengan KPR Bank tentu ada seni tersendiri. Saya pribadi baru benar-benar tahu setelah menjalaninya sendiri. Meski sedikit merepotkan, namun bila semuanya bisa selesai dikerjakan ternyata menyenangkan juga.

Karena itu, disini coba saya sharing mengenai proses pengajuan KPR ke Bank. Langkah-langkah apa yang musti dipenuhi serta syarat-syarat apa saja yang musti disiapkan agar semua proses yang akan ditempuh bisa lancar. Kebetulan yang saya jalani adalah untuk proses pembelian RUMAH SECOND (Bukan Rumah Baru).
Bagi Anda yang berprofesi sebagai wiraswasta (nonkaryawan), syarat-syarat yang musti dipersiapkan untuk pengajuan KPR Rumah Second setidaknya akan ada 4 bagian besar, yaitu meliputi :

# SYARAT ADMINISTRASI SI DEBITUR

Syarat ini masih merupakan syarat-syarat standart, berhubungan dengan identitas si calon debitur. Syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy KTP (suami istri)
2. Copy Surat Nikah (bagi yg sudah menikah)
3. Copy Kartu Keluarga
4. Pas Photo (disiapkan saja)

Bila belum menikah, ya mungkin tidak diperlukan surat nikah. Namun buat yang sudah bercerai nanti dibutuhkan akta cerai. Untuk pas photo ada baiknya disiapkan. Beberapa bank membutuhkan persyaratan pas photo, sedang beberapa yang lain tidak memerlukannya.

Poin penting pada syarat ini adalah, si calon debitur adalah betul-betul orang yang bisa dipercaya. Jelas domisilinya. Dan bisa dicari apabila dibutuhkan sewaktu-waktu, hehehe...

SYARAT PERFORMANCE KEUANGAN DEBITUR

Syarat ini adalah syarat yang paling krusial, dan paling penting untuk menilai kemampuan bayar si debitur terhadap kredit yang akan diambil. Data-data tentang keuangan yang tercatat di bank akan menjadi penilaian tersendiri di mata bank. Adapun syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy Mutasi Buku Tabungan 3 bulan terakhir atau 
2. Rekening Koran selama 3 Bulan terakhir.
3. Copy Data Rekap Transaksi 1 Tahun Terakhir.
4. Data Supplier dan Customer Yang Mewakili.
5. Laporan Keuangan Usaha.

Data mutasi rekening bank atau rekening koran akan menunjukkan seberapa liquid transaksi yang dijalankan dalam bisnis Anda. Semakin banyak jumlah transaksinya akan lebih baik. Usahakan segala jenis transaksi selalu dibukukan di Bank lebih dahulu meskipun setelah itu dana ditarik kembali :)

Data rekap transaksi, dan laporan keuangan usaha akan menunjukkan seberapa bagus performance keuangan Anda. Juga akan menentukan besaran plafond kredit yang akan diberikan. 

Rumus sederhana dan mudahnya adalah besarnya cicilan kredit yang bisa diambil adalah sebesar 1/3 dari jumlah pemasukan Anda. Jadi misalkan Anda memiliki gaji sebesar 3 juta per bulan, maka maksimal cicilan kredit yang bisa diambil adalah sebesar 1 juta rupiah. Nah, tinggal disesuaikan saja cicilan 1 juta rupiah itu pada tabel angsuran KPR sesuai untuk plafond kredit yang mana.

Satu lagi yang paling penting adalah, bila Anda masih memiliki tunggakan kredit-kredit yang lain, entah itu di Bank lain, koperasi, BPR, cicilan motor di leasing dan lain-lainnya, bila masih ada tunggakan usahakan diselesaikan lebih dulu...!!! Kenapa???? Kalo itu tidak diselesaikan dulu, dijamin Anda tidak akan lolos BI Checking. Kalo tidak lolos BI Checking, jangan harap kredit bisa cair, sebab Anda dianggap kurang kredible dimata Bank.

Bagi Anda pemegang Kartu Kredit juga begitu, biasanya meremehkan tagihan kartu kredit yang hanya berupa biaya MATERAI pelunasan, senilai Rp6.000. Namun bila itu tidak dibayarkan, Anda bisa dianggap tidak lolos BI Checking lhooo.. Hehehehe...

Intinya pada poin ini adalah, buatlah pihak Bank percaya dan yakin pada Anda bahwa bisnis Anda memiliki cashflow yang bagus dan performancenya bagus. Penghasilan bersih bulanan dari bisnis Anda bisa atau sanggup untuk membayar cicilan KPRnya itu.

SYARAT LEGALITAS USAHA

Syarat ini berkaitan dengan ijin legalitas usaha/bisnis yang dijalankan. Bank lebih menyukai bagi debitur yang usahanya memiliki perijinan yang sah dan lengkap. Biasanya syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy SIUP
2. Copy TDP
3. Copy NPWP
4. Laporan SPT PPH 21

Pada poin ini intinya adalah, bisnis yang dijalankan untuk memback up penghasilan si debitur adalah RIIL. Riil dalam artian benar-benar ada, bisa dicek/disurvay aktivitasnya, serta ijin legalitasnya lengkap.

# SYARAT KEABSAHAN OBYEK JUAL BELI

Syarat ini menyangkut mengenai keabsahan obyek jual beli. Artinya rumah yang akan diproses jual-belikan melalui KPR itu harus semuanya CLEAR, tidak bermasalah. Setidaknya siapkan beberapa dokumen berikut ini :

1. Copy Sertifikat Rumah
2. Copy IMB
3. Copy PBB
4. Copy Tanda Lunas Pembayaran PBB
5. Copy KTP pemilik rumah (suami istri)
6. Diutamakan ada surat penawaran/keterangan bahwa rumah itu dijual ke Anda.

Biasanya yang jarang ada adalah IMB-nya. Kalo tidak ada, ya mau tidak mau harus nyari dulu IMB-nya. Lalu kadang ada pula kasus dimana status rumah itu adalah rumah warisan, jadi butuh proses turun waris lebih dulu. Jujur aja proses turun waris ini agak sedikit ribet. Bila tidak mau ribet, cari aja rumah yang sudah ber-IMB dan langsung pemiliknya yang tidak perlu proses turun waris..!!!

Dari data-data diatas tersebut, Bank akan melakukan kroscheck ke kantor BPN untuk mengecek keabsahan objek jual-beli tersebut. Bila semuanya sah, maka bisa dilanjutkan prosesnya.

Nahhhhhh..... Kombinasi 4 Syarat Utama diatas itu siapkan dengan baik terlebih dahulu..! Kalo sudah ganteng, sudah cantik dipoles sedemikian rupa, barulah maju ke Bank untuk mengajukan KPR. Mengajukan KPR juga jangan tanggung-tanggung hanya ke satu tempat saja. Ajukan langsung ke beberapa Bank sekaligus.

Kalo pengajuannya ditolak, Anda masih bisa belajar, syarat mana yang perlu diperbaiki untuk kedepannya. Kalo semuanya diterima, Selamaaaaaattt..! Anda tinggal seperti Arjuna yang ganteng, bisa enak milih cewek yang paling cantik untuk dipilih...! Hahahaha...


Semoga bermanfaat...

Klaten, 19 Februari 2013


Hatta N Adhy PK, ST