19 Maret 2013

Beli Rumah Pake KPR Rugi? Ah Masa Iya

Bagi beberapa orang yang masih belum paham mengenai Kredit KPR, ada yang masih memiliki anggapan bahwa membeli rumah dengan menggunakan KPR itu merugikan.

Kalo gitu gantian saya yang tanya : "Beli Rumah Pake KPR Itu Rugi? Ah Masa Iya? Ruginya Gimana Coba?"

Kebanyakan orang berpikir kalo membeli sesuatu dengan kredit, maka nanti jatuhnya akan jadi mahal. Dalam arti disini adalah misalkan kalo beli rumah dengan harga cash 100 juta, maka kalo beli dengan kredit KPR misalkan selama 10 tahun kalo ditotal-total jatuhnya malah harganya jadi 175 Juta.

Jadi selisih antara 100 Juta lalu menjadi 175 Juta itu yang akhirnya dianggap bahwa membeli rumah dengan KPR itu rugi. Sebab harganya yang dibayar menjadi hampir 2 kali lipat.

Apakah Anda saat ini masih memiliki pola pikir yang seperti itu????

Tenang saja, saya dulu pun juga punya pikiran seperti itu. Beli sesuatu secara kredit itu malah rugi, sebab harganya bisa jadi hampir 2 kali lipatnya.

Itu duluuuu, waktu saya belum paham betul mengenai Ilmu KPR, belum tahu tentang investasi, serta belum paham juga mengenai hutang produktif.

Kalo sekarang pola pikir seperti itu sudah saya tinggalkan jauh-jauh... Sebab saya jauh lebih percaya bahwa membeli rumah dengan memanfaatkan fasilitas KPR itu jauh lebih menguntungkan.

Secara perhitungan bisnis (maaf, saya menuliskannya secara cara pandang bisnis), misalkan saya memiliki uang CASH 100 Juta, dan kebetulan ingin membeli rumah yang seharga 100 Juta, misalkan ada 3 alternatif pilihan berikut ini :

#1. Uang di depositokan dulu, nunggu dapet bunga yang cukup buat beli rumah maka nanti baru beli rumah.

#2. Sebagian dipake buat DP rumah, sisanya diputar buat bisnis untuk menghasilkan cash flow.

#3. Dibelikan rumah cash, lalu diagunkan untuk diputar dalam bisnis.

Kalo ada 3 pilihan alternatif diatas, maka saya akan pilih alternatif yang ke-2 atau yang ke-3. Kalo disuruh pilih lagi antara yang ke-2 atau yang ke-3, maka saya akan pilih yang ke-2..!!

Lalu apa alasannya???

Dengan duit 100 Juta, maka saya bisa manfaatkan 20% nya (20 Juta) sebagai Uang Muka (DP) untuk pembelian rumah yang seharga 100 Juta tadi. Disini secara prinsip rumah sudah dibeli terlebih dulu kan?

Lalu sisanya, yang 80 Juta baru digunakan sebagai modal bisnis untuk menghasilkan cashflow, dimana cashflow tersebut digunakan sebagai sarana untuk membayar cicilan KPR. Kalo nilai KPR sebesar 80 Juta dan lama kredit diambil selama 10 tahun, maka besaran cicilannya akan sekitar 1 Juta per bulan..!

Modal 80 Juta, diputar untuk bisnis untuk menghasilkan laba bersih untuk membayar cicilan sebulan 1 Juta tentu itu sangat ringan sekali bukan???

Merujuk pengalaman saya, misalkan ada modal 80 Juta, cukup dibikin 10 toko online saja sudah sangat memungkinkan. Per toko online tinggal dibuat target omzet misalkan 1-2 Juta/bulan. Ambil aja paling kecil misalkan 1 Juta, maka total bisa menghasilkan 10 Juta per bulan. Dengan margin 15% saja sudah bisa menghasilkan 1,5 Juta dan cukup buat menutup cicilannya. Ini secara sederhananya saja.

Tapi ingat, ilustrasi diatas ini adalah apabila saya memposisikan diri sebagai orang yang memiliki dana tersebut lho yaaa... Jadi Anda boleh saja memanfaatkan dengan strategi yang lain.

Dari sini maka saya sudah untung di dua sisi : Pertama, Rumah yang diincar sudah bisa dibeli (meski masih kredit), yang kedua : masih ada dana yang dijadikan modal untuk menghasilkan cash flow bulanan..!!

Lha coba kalo saya beli rumahnya dengan cash, memang sih tidak ada tanggungan buat kredit dan bayar cicilan. Namun tidak memiliki modal untuk menghasilkan cashflow bulanannya...!!

Pasti akan ada yang berkomentar seperti ini : "Tapi kan nanti tetep aja jumlah total jendral yang dibayarkan hampir dua kali lipat??"

Ya memang, faktanya seperti itu, namun keuntungan lainnya yang seperti ini perlu Anda perhitungkan juga, misalnya :

#1. Setelah ditahun ke-10 saat masa kredit selesai rumah yang awalnya harganya 100 Juta, kira-kira mungkin gak kalo harga rumah itu 10 tahun lagi akan menjadi 250 Juta??? Jawabannya : YESSS... SANGAT MUNGKIN..!

#2. Kalo 10 tahun lagi saya jual rumahnya 250 Juta padahal 'modal' saya hanya dari uang muka 20 Juta, berapa keuntungan (Capital Gain)-nya????

#3. Kok ngitungnya dari 20 Juta? Ya iyalah, jumlah yang diinvest di awal kan segitu. Cicilan bulanannya kan didapat dari hasil modal yang diputar?? Maksudnya, yang beli cash modalnya 100 juta dapat rumah, yg nyicil modal 20 juta dapat rumah. Begitu.

#4. Kalaupun Anda menghitung dari 175 Juta (total pembayaran cicilan dan DP), dan bisa dijual 250 juta ditahun ke-10 itu, maka juga sudah bisa menikmati keuntungan yang lumayan juga kan?

#5. Selama 10 tahun (masa kredit) bisa tinggal di rumah itu dengan gratis, tidak perlu bayar kontrakan lagi.

#6. Dari hasil perputaran modal yang 80 Juta, bila dikelola dengan baik, kira-kira bisa gak dari 80 Juta akan menghasilkan cashflow dan laba yang bisa digunakan sebagai DP rumah yang ke-dua??? Jawabannya : YESSS... SANGAT MUNGKIN..!

Nah, sisi-sisi seperti itulah yang kadang tidak terlihat oleh orang yang lebih senang membeli rumah dengan CASH. Padahal, dengan beli rumah menggunakan KPR itu sangat membantu, bisa produktif, dan tentu saja selama semuanya dikelola dengan benar.

Sekali lagi, ini sebuah pendapat pribadi dari saya. Saya juga bukanlah sales KPR dari Bank tertentu. Namun saya menuliskannya dari hasil pengamatan saya sendiri.

Semoga bermanfaat....

Salam,


Hatta N Adhy PK,ST

18 Maret 2013

Jangan Menabung Untuk Membeli Rumah

Hampir semua orang pasti akan memiliki keinginan untuk bisa memiliki atau membeli rumah sendiri. Biar tidak perlu nebeng dengan orang tua, nebeng dengan mertua, ataupun menjadi kontraktor.

Namun tidak semua orang bisa memilikinya. Kecuali mereka yang memperoleh warisan dari orangtuanya, menikah dengan orang yang sudah memiliki rumah, memperoleh rejeki nomplok undian berhadiah rumah, atau memiliki penghasilan yang besar sehingga bisa dipakai untuk membeli rumah.

Lalu yang biasanya kita temui adalah dengan melakukan hal seperti ini : menabung dulu, ngumpulin duit dulu, baru kalo udah terkumpul sejumlah uang yang dibutuhkan baru dipake buat beli rumah.

Dengan kata lain adalah menabung dulu untuk membeli rumah..!

Saya yakin pasti Anda juga akan pernah berpikir seperti itu kan? Tenang saja, Anda juga ada banyak temannya kok. Saya pun dulu juga termasuk orang yang berpikir kalo pengen beli rumah maka saya musti nabung dulu sampai terkumpul sejumlah yang dibutuhkan, baru dibelikan rumah. Alias membeli rumah dengan menabung.

Itu pikiran saya duluuuuuu... Itu duluuuuuuuuu....

Dan ternyata sekarang saya baru paham kalo pendapat seperti itu adalah kurang efektif (untuk tidak mengatakan salah).

Lha kok bisa? Beberapa dari Anda pasti akan bertanya seperti itu.

Okeeeeeee... Inilah ilustrasi sederhananya... Ilustrasi sederhana dengan menggunakan contoh langsung dengan perhitungan sederhana namun realistis. 

Katakan saja saat ini Anda memiliki keinginan untuk membeli rumah seharga 240 Juta. Anggap aja untuk mudahnya, rumah yang Anda incar dan ingin dibeli itu harga per Bulan Januari 2013 adalah seharga 240 Juta. Poin Penting PertamaHarga 240 Juta per Bulan Januari 2013.

Lalu Anda melakukan metode, membeli rumah dengan menabung dulu. Anggap saja, dalam satu bulannya dari penghasilan yang Anda miliki setiap bulan Anda merasa sanggup untuk menabung sebanyak 2 Juta/bulan.

Bila proses menabung ini Anda lakukan secara rutin dan teratur (tidak ada bolongnya), maka jumlah tabungan sebanyak 240 Juta itu akan bisa Anda dapatkan selama :
= 240 juta / 2 juta
= 120 bulan

Jika 1 tahun ada 12 bulan, maka  Anda membutuhkan waktu menabung selama :
= 120 bulan / 12 bulan
= 10 tahun

Poin penting kedua : dengan menabung rutin per bulan sebesar 2 Juta, maka 10 tahun Anda baru bisa mengumpulkan uang sebanyak 240 Juta, yang rencananya akan Anda gunakan untuk membeli rumah yang Anda incar di Bulan Januari 2013 seharga 240 Juta itu.

Tentu ini dengan catatan : Pertama, Anda menabungnya rutin setiap bulan tidak ada yang bolong. Kalo ada yang bolong, sudah pasti akan mundur lagi (tidak 10 tahun). Kedua, menabungnya juga rutin 2 juta per bulan. Kalo ada bulan dimana Anda tidak bisa menabung sebanyak 2 juta, misalkan cuman bisa nabung 1 Juta, ya tentu saja akan mundur lagi juga.

Nah sekarang pertanyaan saya : ketika Anda selesai menabung dan terkumpul uang sebanyak 240 juta itu, kira-kira Anda langsung bisa membeli rumah yang Anda inginkan itu atau belum???

Jawabannya : KEMUNGKINAN BESAR TIDAK BISA...!!!

Ya..!! Saya tulis besar-besar : KEMUNGKINAN BESAR TIDAK BISA...!!!

Pasti ada yang berkomentar, "Kok tidak bisa? Kan harga rumah 240 Juta dan uangnya sudah terkumpul 240 Juta kok gak bisa dibeli? Kenapa?"

Coba perhatikan lagi tulisan diatas...
Poin Pertama : Harga rumah 240 Juta itu di Bulan Januari 2013.
Poin Kedua : Tabungan terkumpul 10 tahun kemudian (Januari 2023)

Pertanyaasn sederhana dari saya : "Kira-kira, mungkin gak kalo rumah yang di tahun 2013 dijual dengan harga 240 juta, sepuluh tahun kemudian di tahun 2023 juga dijual dengan harga yang sama 240 Juta?????"

Jawabannya pasti : GAK MUNGKIN. Harga Rumah/Tanah pasti akan mengalami kenaikan.

Bisa jadi, ketika ditahun 2023 itu harga rumahnya sudah menjadi 500 Juta..!!!

Ngumpulin uang tabungan capek-capek 10 tahun, terkumpul 240 Juta, eh ternyata 10 tahun kemudian harga rumahnya sudah menjadi 500 Juta...!!

Nah itulah yang saya bilang, "Jangan Menabung Untuk Membeli Rumah".

Semoga bisa dipahami, dimengerti dan diambil sisi positifnya....


Salam,


Hatta N Adhy PK,ST

Apa Itu KPR?

Bagi beberapa orang, istilah akronim KPR mungkin sudah amat sangat familiar sekali. Dan mungkin pula buat beberapa yang lain masih belum tahu apa artinya.

Lalu Apa itu KPR? KPR itu adalah singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah. Kredit yang diberikan oleh Bank untuk memfasilitasi pembelian rumah bagi para nasabahnya.

Sebelum membahas lebih lanjut, akaan sedikit saya beri ilustrasi terlebih dahulu mengenai hal pembelian property (rumah) agar nanti lebih mudah memahaminya...

Rumah adalah salah satu kebutuhan pokok manusia. Selain sebagai tempat berteduh juga sebagai tempat berkumpul bersama dengan anggota keluarga.

Namun tidak semua orang diberikan kelebihan rejeki sehingga bisa membeli rumah sendiri. Ada yang masih nebeng ortunya, ada pula yang setia jadi kontraktor (tukang ngontrak rumah, hehehe..). Atau misalkan mau membeli rumah dengan tunai pun juga harganya mungkin jauuuuuuhh dari kemampuan kita.

Nah, dari situlah dijembatani oleh Bank dengan adanya KPR itu. Semua orang (yang lolos kualifikasi Bank), diberikan kesempatan oleh Bank untuk dibantu membelikan rumah buat kita, dengan menggunakan fasilitas KPR itu.

Ilustrasi gampangnya adalah seperti berikut ini :

Misalnya kita mau membeli rumah yang seharga 100 Juta. Kalo kita punya uang cash sebesar 100 Juta ya tentu tidak ada masalah. Tinggal bayar 100 Juta, bayar pajak-pajaknya, urus jual belinya, SELESAI..! Itu kalo kita punya uang cash 100 Juta.

Lha kalo kita tidak punya uang cash 100 Juta itu gimana dong? Padahal kita ngebet pengen beli rumah itu.

Ya tenang saja, secara sederhananya : "ayo kita 'urunan' sama Bank untuk beli rumah..!"

Bentuk urunannya gimana? Ya Kita urunan sejumlah uang tertentu, misalnya 20 Juta. Lalu kekurangannya nanti yang urunan pihak Bank. Jadi kalo kita urunan 20 Juta, maka Bank akan urunan sebesar kekurangannya yaitu 80 Juta. Kalo dikumpulin semuanya kan bisa klop 100 Juta, hingga akhirnya rumah yang kita inginkan bisa kita beli dengan urunan bersama Bank.

Dalam Bahasa Bank, uang urunan kita yang 20 Juta itu biasa disebut dengan Uang Muka atau DP (Down Payment). Sedangkan uang urunan dari Bank yang 80 Juta itu disebut dengan KPR.

Nah, dengan dijembatani KPR ini tentu akan memudahkan kita untuk bisa membeli rumah tanpa perlu menabung dulu bertahun-tahun.

Hanya saja, karena kita sudah diurunin sama Bank sebesar 80 Juta itu tadi, maka kita musti punya kewajiban buat  mengangsur uang urunan 80 Juta tadi ke Bank. Dimana besarnya cicilan, lamanya waktu cicilan bisa disesuaikan dengan kemampuan kita sebagai nasabah. Dari contoh ilustrasi ini artinya Bank memberikan Kredit KPR sebesar 80 Juta kepada nasabah.

Dari pengalaman dilapangan biasanya untuk KPR memang akan mempersyaratkan sbb :
a. Besaran Uang Muka (DP) sekitar 20-30%
b. Plafond KPR sekitar 70-80%

Untuk beberapa Bank, khusus untuk KPR pembelian rumah yang baru yang mana developernya bekerjasama dengan pihak Bank bahkan ada yang cukup dengan Uang Muka (DP) 10% saja dan plafond KPRnya 90%.

Dengan cara seperti ini maka :

... Kita bisa dengan mudah membeli rumah yang kita inginkan dengan Bantuan Bank...

... Rumah yang dibeli dengan 'urunan' itu sudah bisa atas nama kita...

... Karena Bank Urunan lebih banyak, maka Sertifikatnya (sementara) disimpan oleh Bank dulu sebagai jaminan sampe pembayaran angsurannya lunas...

Okeee...!! Kira-kira penjelasan sederhanya mengenai "APA ITU KPR" seperti dalam tulisan diatas. Jadi, dengan adanya KPR memang amat sangat membantu kita dan masyarakat luas untuk bisa membeli dan memiliki rumah impiannya.

Semoga bisa dipahami....

Salam,

Hatta N Adhy PK,ST

15 Maret 2013

Berbagi Pengalaman Mengajukan KPR (Bagian 04 - Tamat)

Dari Pengalaman Mengajukan KPR yang saya lakukan kemarin, setelah berjuang mati-matian menyiapkan syarat-syarat untuk pengajuan KPR yang ternyata cukup menyita waktu, survey ke beberapa Bank penyedia produk pembiayaan KPR juga saya lakukan.

Lebih dari 6 Bank yang saya datangi dan saya tanyain mengenai produk KPR yang mereka miliki. Dan ternyata memang setiap bank memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing.

Dan biasanya yang membedakannya adalah program promo di 2-5 tahun pertama, tingkat suku bunga yang dikenakan, serta jangka waktu lamanya kredit yang bisa diambil. Kalo saya jelas mencari yang bisa paling lama masa kredit dan bunganya paling murah.

Eh jangan lupa, cobalah juga survay ke Bank-Bank yang Syariah gitu.. Misalnya saja : Bank Muamalat, BNI Syariah, Mandiri Syariah, BRI Syariah, dan sejenisnya. Mereka punya kok produk pembiayaan rumah dan kadang penawarannya juga lumayan bagus.

Nah, langkah selanjutnya yang perlu Anda lakukan adalah sebagai berikut :

# Langkah Keempat : 

Menawar dan Meminta Surat Penawaran

Salah satu syarat yang diajukan oleh Bank adalah adanya surat penawaran dari pihak penjual kepada pembeli. Maksudnya adalah pihak penjual membuat surat pernyataan bahwa dia betul-betul menjadi pemilik rumah yang dijual-belikan, serta menjual rumah tersebut dengan nominal tertentu kepada pihak pembeli.

Biasanya surat penawaran ini ditanda tangani oleh pihak penjual (suami istri), serta dilampiri dengan fotokopi KTP penjual (suami istri).

Jangan lupa, kalo sudah punya surat penawaran dari pemilik rumah, segera difotokopi dulu buat arsip. Nanti kalo mau mengajukan ke beberapa bank tinggak lampirkan fotokopiannya itu saja. Jadi tidak bolak-balik bikin surat penawaran :)


# Langkah Kelima : 

Ajukan Ke Beberapa Bank Sekaligus

Setelah semua syarat-syarat yang Anda siapkan sudah betul-betul lengkap, tidak ada yang kurang, serta Anda sudah memiliki alternatif beberapa bank yang menjadi pilihan untuk mengajukan KPR, maka langkah selanjutnya adalah tinggal memasukkan semua berkas-berkas tersebut ke beberapa bank sekaligus..!!

Tentu saja semuanya perlu Anda cek dulu semuanya. Dicek semuanya dulu. Kalo perlu semua berkas Anda fotokopi rangkap 6 (bila Anda mengajukan ke 5 bank, yang sayu buat arsip cadangan).

Coba dicek lagi :
... Syarat-syarat identitas sudah lengkap belum ....
... Syarat legalitas rumah sudah lengkap belum .....
... Syarat legalitas usaha sudah lengkap belum .....
... Syarat administrasi perbankan sudah lengkap belum .....
... Syarat laporan keuangan sudah lengkap belum ....

Semua tolong dicek kembali dengan detil. Jangan sampai ada yang terlewatkan. Pastikan bila sudah lengkap segera difotokopi rangkap 5 (atau sesuai dengan kebutuhan), dan dipilah sendiri-sendiri dalam map yang terpisah untuk setiap bank.

Ajukan langsung ke beberapa bank sekaligus. Sebab peluangnya akan lebih besar. Jangan melakukan proses seperti ini : mengajukan ke satu bank dulu trus nunggu jawabannya, baru ajukan lagi ke bank lainnya..! Cara seperti ini memboroskan waktu..!

Anda boleh kok mengajukan sekaligus ke 5-10 bank yang berbeda. Itu sah-sah saja, tidak ada yang melarang. Sebab apa? Proses pengajuannya itu cukup memakan waktu. Bisa lebih dari 2 minggu..!

Lha kalo ternyata nanti ada beberapa bank yang menyetujui gimana? Ya gak papa dong. Syukur Alhamdulillah, kita bisa punya pilihan lebih dari satu. Tinggal diseleksi lagi, pilihan yang mana yang lebih ciamik penawarannya.

Bahkan kalo perlu, hasil antarbank yang menyetujui pengajuan KPR nya itu tinggal diadu saja..!! Bank pasti takut kok kalo diadu dan ternyata ada kompetitornya yang mau kasih plafond lebih tinggi, bunga lebih murah, masa kredit lebih lama.

Ingat juga, Bank kan juga jualan uang to??? Ini ada nasabah yang akan 'membeli' uangnya itu, pasti mereka juga akan berusaha memberikan yang terbaik kepada nasabahnya.

# Langkah Keenam : 

Tunggu Jawaban Dari Bank

Kalo sudah semuanya selesai dilakukan. Berkas-berkas yang dimasukkan ke Bank semua dinyatakan lengkap dan tidak ada yang terlewatkan, maka kini saatnya untuk menunggu kabar dari Bank..!!

Kalo kita mengajukan sekaligus ke beberapa Bank ya lebih enak. Malah seru. Kalo ada yang nelepon kita untuk konfirmasi, malah bingung. "Eh, mas ini tuh yang dari bank apa yaa??" Hahahaha....

Sebab banyak marketing bank yang kemarin kita masukin berkasnya dan tidak hafal satu persatu..

Dari sini nanti Bank akan mengevaluasi terlebih dahulu.

... Identitas dirinya sah atau engga...
... Dikross check 'rontgen keuangannya...
... Dilihat BI Checking-nya dulu...

Kalo itu semua lolos, biasanya akan dikonfirmasi untuk survay ke lokasi rumah yang akan ditransaksikan. Pada tahap ini Bank akan melakukan apprasial (taksasi), penghitungan nilai jaminan.

Bank memiliki formula dan cara tersendiri dalam menentukan nilai taksasi ini. Yang kita harapkan adalah nilai taksasinya jauh lebih besar daripada harga transaksinya. Biar kita tidak mengeluarkan 'modal' terlalu besar.

Kalo sudah selesai survay ke lokasi rumah, biasanya juga akan diikuti survay ke lokasi usaha. Usahakan memiliki tempat display barang untuk menunjukkan ada aktivitas bisnis. Pajang aja stok dagangan atau kiriman-kiriman barang yang ada.

Kemaren waktu dari pihak bank datang melihat lokasi usaha, kebetulan sekali ada tumpukan dos-dos yang berisi undangan dan souvenir saya yang baru mau dikirim. Bank langsung percaya dengan aktivitas saya itu. Apalagi salah satu dos dibuka untuk memastikan bahwa memang itu benar-benar produksi saya, order ditempat saya, dan baru mau dikirim...

Wes pokoknya tambah bikin yakin mereka deh....

Habis itu biasanya Bank akan merumuskan lagi. Melihat kembali data-data yang ada di berkas, dengan hasil survay di lapangan. Melakukan penghitungan kembali, hasil taksasi yang pas berapa, dan plafond yang pas diberikan ke nasabah berapa, yang tentu saja dikorelasikan kemampuan membayar dari performa keuangan si nasabah...

Kalo sudah ada hasilnya biasanya kita akan dihubungi via telepon. Dan siap-siaplah deg-degan untuk mendengarkan hasil penawaran dari Bank.

Semoga saja selalu dapat penawaran yang terbaik. Bila sudah ada Bank yang menyetujui, tunggu dulu jangan langsung putuskan untuk mengambilnya. Tunggu dulu jawaban dari Bank yang lainnya, siapa tahu ada penawaran yang lebih cantik kan??


Hehehe... Begitulah kira-kira Pengalaman Mengajukan KPR saya kemarin yang bisa Anda tiru dan Anda lakukan langkah-langkahnya bila Anda memang berniat akan mengajukan KPR dalam waktu dekat. 

Semoga bermanfaat...

TAMAT

Salam,


Hatta N Adhy PK,ST

14 Maret 2013

Berbagi Pengalaman Mengajukan KPR (Bagian 03)

Menyambung tulisan yang kemarin mengenai Berbagi Pengalaman Mengajukan KPR, pada bagian kali ini akan saya bahas langkah berikutnya yang bisa Anda lakukan. 

Langkah-langkah yang saya tuliskan ini sesungguhnya tidak baku. Bisa Anda bolak-balik senyaman Anda. Hanya saja, apa yang saya lakukan tempo hari dalam memproses pengajuan Kredit KPR setidaknya seperti yang saya tuliskan ini.

Buat Anda yang terlewatkan membaca serial tulisan bersambung ini bisa membaca bagian sebelumnya lebih dulu :
Biar gak bertele-tele, berikut ini akan saya bahas dua langkah selanjutnya yang musti Anda lakukan saat akan mengajukan Kredit KPR. Kira-kira apa yaaaaa???
 
# Langkah Ketiga : 

Menyiapkan Syarat-Syarat KPR

Setelah Anda menemukan rumah yang cocok dan sesuai dengan kriteria yang Anda inginkan serta juga sudah melakukan survay ke beberapa Bank yang menyediakan produk pembiayaan rumah, maka langkah selanjutnya yang menjadi intinya adalah mempersiapkan semua syarat-syarat untuk pengajuan KPR itu sendiri.

Secara garis besar, syarat-syarat untuk pengajuan KPR ini bisa saya kelompokkan menjadi 3 bagian utama, yaitu :

Pertama, Syarat Identitas Diri Si Calon Nasabah

Pada syarat yang pertama ini masih berupa syarat yang umum lazimnya kita akan mengajukan kredit. Syarat ini intinya adalah Bank ingin mengetahui identitas pribadi si calon nasabah yang akan dibantu pembiayaan rumahnya itu nantinya.

Mengapa Bank butuh syarat ini? Ya sudah barang tentu kan, ibaratnya misalkan kita memiliki uang lebih dan kebetulan ada orang lain yang ingin meminjam uang kita, tentu kita juga butuh tahu kan, kira-kira siapa sih orang yang akan meminjam uang kita tersebut?

... Apakah identitas si calon nasabah itu benar-benar legal dan resmi...
... Apakah si calon nasabah tersebut termasuk orang yang sedang bermasalah hukum atau tidak....
... Apakah identitas si calon nasabah itu bisa dilacak keberadaannya (dicari alamatnya) ...
... Bagaimana track record si calon nasabah tersebut (untuk keperluan BI Checking)....

Ya pokoknya intinya adalah mengenai identitas pribadi si calon nasabah itu sendiri.

Syarat-syarat ini biasanya akan meliputi :
1. Fotocopy KTP (suami dan istri)
2. Fotocopy Kartu Keluarga
3. Fotocopy Surat Nikah (atau akta cerai)
4. Pas Photo
5. Akte Ganti Nama (bila pernah ganti nama)

Nah kurang lebih seperti diatas itu. Bagi WNA (Warga Negara Asing) yang kemudian tinggal di Indonesia, perlu juga dilampiri dengan surat keterangan pindah kewarganegaraan. Meskipun ada, namun sepertinya hanya sedikit sekali ya yang WNA cari KPR, hehehe...

Buat yang belum nikah, tentu saja juga tidak perlu melampirkan fotokopi KTP pasangan ataupun Surat Nikah. Asalkan sudah memenuhi syarat diatas 21 tahun.

Kedua, Syarat Performa Keuangan Si Calon Nasabah

Pada syarat yang kedua ini menyangkut hal yang paling vital, yaitu mengenai performa keuangan dari calon nasabah. Hal ini nanti akan berkaitan erat dengan jumlah plafond yang bisa dikucurkan kreditnya serta besaran maksimal cicilan kredit yang bisa dibayar oleh si calon nasabah.

Secara sederhana, cara Bank melihat performa keuangan si calon nasabah akan terbagi dari 2 cara yaitu :

a. Bagi Anda yang karyawan, Bank akan melihat jumlah gaji Anda, jumlah tanggungan, serta daftar kewajiban-kewajiban bulanan Anda.

b. Bagi Anda yang wiraswasta atau profesional, Bank akan melihat dari rekap transaksi usaha yang dijalankan, mutasi rekening bank, jumlah tanggungan, dan daftar kewajiban.

Jadi pada syarat ini yang bisa Anda siapkan syarat-syaratnya adalah sbb :

1. Slip gaji atau surat keterangan penghasilan
2. Legalitas usaha yang meliputi SIUP dan TDP
3. Surat ijin praktek bagi profesional
4. NPWP
5.  Laporan SPT PPH 21
6. Copy Mutasi Buku Tabungan 3 bulan terakhir atau
7. Rekening Koran selama 3 Bulan terakhir.
8. Copy Data Rekap Transaksi 1 Tahun Terakhir.
9. Data Supplier dan Customer Yang Mewakili.
10. Laporan Keuangan Usaha.

Memang pada kriteria syarat inilah yang kemarin cukup menguras energi buat mempersiapkannya semua menjadi lengkap, dan Bank bisa tinggal terima beres. Banyak hal yang musti dibuat rencana untuk disiapkan satu persatu, misalnya :
 
... Ngurus NPWP, ternyata setelah saya ngurus malah ternyata nomor NPWP saya dobel...
 
... Nyetak mutasi buku tabungan, bila Anda punya lebih dari satu tabungan dan dari bank 
yang berbeda, saran saya adalah : DICETAK SEMUA..! Biar bank lebih percaya ...

... Atau nyetak rekening koran ke Bank. Biasanya kalo BCA butuh waktu sekitar 1 minggu :( buat nyetaknya ...

... Mbikin rekap transaksi order dalam 1 tahun terakhir. Ini juga bikin pusing ....

... Membuat laporan keuangan usaha meskipun secara sederhana ....

Sumpah..! Nyiapin syarat-syarat ini bikin pusing, bikin capek juga. Namun gimana lagi, namanya juga mau nyari "dana besar" ya musti berkorban lebih.

Namun meskipun capek, karena sudah diniatkan buat cari ilmu di lapangan, ya semuanya hajaaaaarr bleeehh..!!! Satu persatu disiapkan. Dan ternyata, setelah semuanya bisa lengkap, leganya bukan main..!!

Kok lega gimana? Ya jelas, sekali syarat itu bisa saya penuhi, maka dinggal difotocopy atau diperbanyak aja buat masukin ke beberapa bank sekaligus. Alias tidak bikin repot lagi, hehehe....

Ketiga, Syarat Legalitas Rumah Yang Menjadi Obyek Jual-Beli


Pada syarat yang ini menyangkut mengenai keabsahan rumah yang akan kita beli. Artinya rumah yang akan kita proses KPR-nya itu harus semuanya BERSIH, tidak ada masalah. Beberapa dokumen berikut ini wajib Anda persiapkan lebih dulu:

1. Fotocopy Sertifikat Rumah
2. Fotocopy IMB
3. Fotocopy PBB
4. Fotocopy Tanda Lunas Pembayaran PBB
5. Fotocopy KTP pemilik rumah (suami istri)
6. Diutamakan ada surat penawaran/keterangan bahwa rumah itu dijual ke Anda.

Biasanya dari pengalaman yang saya lewati kemarin, syarat yang jarang ada adalah IMB-nya. Ini syarat yang penting dan wajib. Kalo tidak ada IMB nya maka Bank tidak mau melanjutkan proses pengajuan KPRnya.

Jadi kalo tidak ada IMB nya, ya mau tidak mau harus nyari dulu IMB-nya itu. Lalu kadang ada pula kasus dimana status rumah itu adalah berupa rumah warisan, jadi butuh proses untuk turun waris terlebih dulu. 

Terus terang saja, proses untuk turun waris ini agak sedikit ribet. Bila tidak mau ribet, Anda tinggal mencari saja rumah yang sudah memiliki IMB dan langsung berhubungan dengan pemiliknya yang tidak perlu proses turun waris..!!!

Setelah data-data diatas tersebut ada, maka Bank akan melakukan kroscheck ke kantor BPN untuk mengecek keabsahan objek jual-beli tersebut. Bila semuanya sah, maka bisa dilanjutkan prosesnya.

Bersambung Ke Bagian Ke-04 >>>> KLIK DISINI


Salam,


Hatta N Adhy PK,ST

13 Maret 2013

Berbagi Pengalaman Mengajukan KPR (Bagian 02)

Setelah semangat BONEK ala Arek Suroboyo berhasil 'merasuk' akhirnya pelan-pelan saya mulai nekat melangkah untuk memperdalam Ilmu KPR ini dengan langsung praktek di lapangan. Langkah-langkah 'NEKAT' Mencari Pengalaman Mengajukan KPR yang saya lakukan itu dimulai dari sini...

Eeeeng.. iiiiing... eeeennngggg...


# Langkah Pertama : 

Carilah Rumah Yang Akan Diincar..!!

Namanya juga mau membeli rumah, tentu saja Anda musti mencari rumah akan Anda beli dengan pembiayaan dari Bank. Dari pengalaman yang saya lakukan, mencari rumah yang cocok dan sesuai dengan selera itu ternyata tidaklah mudah.

Selalu saja akan ada hal yang membuat rumah yang kita incar itu tidak masuk kriteria kita. Misalnya saja : jumlah kamarnya tidak sesuai keinginan, lokasinya terlalu pelosok, tidak ada fasilitas yang bisa menopang aktivitas sehari-hari, harga penawaran yang terlampau tinggi, belum memiliki IMB, masih musti proses turun waris lebih dulu, dan lain sebagainya.

Itulah makanya para orangtua biasa mengatakan bahwa untuk membeli tanah atau rumah itu cocok-cocokan alias PULUNG. Atau dengan kata lain JODOH. Hal itu memang benar adanya, sebab saya sudah membuktikan.

Untuk mencari rumah yang dijual ini Anda bisa mencarinya melalui searching di internet (misalnya di tokobagus.com atau berniaga.com), bisa juga Anda jalan-jalan keliling kota, melihat iklan baris yang ada di koran lokal, tanya-tanya ke jasa agen property, ataupun bisa juga bertanya melalui jasa mediator (makelar).

Hanya saja, kalau Anda melalui agen property atau makelar, maka bersiap-siaplah untuk menambahkan dana cadangan sekitar 1-2% dari harga deal transaksi untuk membayar komisi mereka. 

Karena susahnya dalam mencari rumah yang cocok dan sesuai dengan kriteria kita itu, Dolf de Roos dalam bukunya "Real Estate Riches" makanya disinggung adanya rumus 100-10-3-1.

100 : Kita survey melihat-lihat minimal 100 rumah...
10 : Dipilih 10 yang sesuai dengan kriteria...
3 : Membuat penawaran yang serius...
1 : Dijadikan deal transaksi....

Jadi langkah pertama sekarang, silakan keliling dulu lihat-lihat rumah yang dijual yang kira-kira cocok sesuai dengan selera Anda. Kalo belum sampai 100 gimana? Ya terserah Anda...

Yang penting Anda sudah memiliki banyak alternatif pilihan terlebih dahulu sebelum memutuskan mana yang akan dijadikan deal transaksi.


# Langkah Kedua : 

Lakukan Survay Ke Bank Dulu

Sembari Anda melakukan survay ke rumah-rumah yang dijual, Anda bisa sekaligus survay ke Bank-Bank yang memiliki produk pembiayaan untuk pembelian rumah atau KPR. Entah itu untuk rumah baru ataupun rumah second.

Silakan Anda survay dulu lewat internet, baca dulu penjelasannya yang ada di Internet. Carilah info sekaligus di beberapa Bank. Ya, carilah info sekaligus di Banyak Bank..!! Misalkan saja : BCA, BRI, BNI, Mandiri, BII, Permata, Niaga, BTN, dll.

Adapun beberapa hal yang perlu Anda tanyakan adalah sbb :

a. Lama masa kredit bisa sampai berapa tahun?
b. Ketentuan bunganya bagaimana?
c. Biaya-biaya apa saja yang akan muncul?
d. Apakah ada biaya yang harus dibayar dimuka?
e. Contoh tabel angsuran KPR di Bank yang bersangkutan.
f. Bagaimana ketentuan bila pelunasan dipercepat?
g. Berapa plafond maksimal yang bisa diberikan?
h. Berapa lama proses pengurusannya?

Pokoknya ditanyakan dulu saja, nanti-nanti Anda juga akan jadi tahu kenapa hal-hal yang saya tulis diatas perlu untuk ditanyakan lebih dulu, hehehe....

Setelah tahu informasinya dari internet, tidak ada salahnya usahakan Anda juga datang langsung ke kantor Bank yang ingin Anda cari tahu infonya lebih mendalam. Jangan sungkan-sungkan bertanya secara detil. Semakin banyak bertanya maka semakin bagus.

Bahkan bila perlu, tanyakan juga program promo apa yang saat ini sedang ditawarkan untuk pembiayaan pembelian rumah di Bank tersebut. Biasanya antarbank akan memberikan bentuk promo yang berbeda-beda untuk menggaet para nasabahnya.

Ada satu lagi, bila Anda datang ke Bank, apalagi di bagian kredit KPR, tampillah dengan penampilan yang meyakinkan..! Tentu saja biar Bank bisa yakin dengan Anda, bahwa memang Anda layak jadi nasabahnya. 

Nah, sekarang silakan Anda mencari informasi yang saya sebutkan diatas itu dulu. Kupas detail informasinya di setiap Bank yang Anda kunjungi. Setelah mendapatkan detail informasinya, baru Anda bandingkan antara satu bank dengan bank yang lain. Dan simpulkan sendiri yang menurut Anda enak, fleksibel, dan tidak memberatkan Anda.

Untuk tahap awal, silakan lakukan dua langkah tersebut diatas terlebih dahulu. Kalo sudah berhasil baru lanjutkan ke langkah-langkah selanjutnya.

Bersambung Ke Bagian Ke-03 >>> KLIK DISINI

Salam,



Hatta N Adhy PK,ST

12 Maret 2013

Berbagi Pengalaman Mengajukan KPR (Bagian 01)

Dalam Bulan Februari kemarin praktis saya banyak meninggalkan aktivitas saya menulis. Ya untuk mencicil materi buku, juga menulis artikel di blog. Sebab bulan kemarin disibukkan dengan aktivitas pengajuan KPR ke beberapa Bank sekaligus. Dengan kata lain mendapatkan Pengalaman Mengajukan KPR.

Bukannya menyesal karena tidak bisa memenuhi target menulis artikel di blog dan buat naskah buku, namun saya justru senang sekali. Saya jadi bisa banyak pelajaran berharga untuk ke depannya ketika saat saya akan mengajukan Kredit KPR lagi.

Jujur saja, dari dulu saya memang sudah ingin sekali mempraktekkan ilmu "membeli rumah dengan sedikit modal" yang beberapa waktu lalu sempat booming dengan aneka macam judul seminar atau workshop yang membahasnya.

Sumber Gambar : Dari Sini
Namun setiap kali saya mau maju, atau mau action, banyak mental block yang ada dalam pikiran saya selalu menghantui. Banyak ketakutan-ketakutan yang sebenarnya tidak perlu dikhawatirkan, namun justru menjadi momok berat yang luar biasa untuk saya berani mencobanya.

... Jangan-jangan syarat-syaratnya ada yang kurang lengkap...
... Jangan-jangan nanti disepelekan sama marketingnya...
... Jangan-jangan laporan keuangan yang ta bikin salah total....
... Jangan-jangan nanti gak lolos BI Checking....
... Jangan-jangan nanti diragukan sama pihak Bank....
... Jangan-jangan nanti banyak keluar biaya lebih dulu....

Begitulah rentetan ketakutan-ketakutan yang sempat menggelayut dalam pikiran saya hingga membuat saya takut melangkah untuk action..

Hingga akhirnya Jiwa BONEK saya bisa dimunculkan lagi.  "Wes iki kudu bener-bener dicubo sik..! Kalah cacak menang cacak..!!" Hahaha....

Simpelnya sih adalah pengen belajar dengan terjun langsung melakukan pengajuan KPR itu ke Bank. Yang saya pikirkan bukan harus goal dan cair kreditnya, tetapi lebih pada mengambil pelajaran bagaimana sih cara Bank melakukan penilaian kepada nasabah serta obyek yang akan didanai tersebut. Kalau toh ternyata bisa goal dan cair ya anggap aja itu bonusnya. Kalau masih gagal, ya tinggal dicari faktor apa yang menyebabkan gagal dan bagaimana nanti memperbaikinya. Simpel kan...?

Bersambung ke Bagian 02 >> KLIK DISINI


Salam,


Hatta N Adhy PK,ST
Owner www.tasya-souvenir.com dan www.sandalklumut.com

06 Maret 2013

Menemukan Ide Bisnis Dengan Jalan-Jalan

Salah satu aktivitas sederhana yang bisa Anda lakukan untuk mendapatkan ide memulai bisnis adalah dengan jalan-jalan. Ya, tentu saja proses menemukan "AHA" ide bisnis dengan metode 'jalan-jalan' ini membutuhkan kebiasaan. Bila belum terbiasa memang mungkin akan sulit menemukan, namun bagi yang sudah terbiasa pasti akan langsung 'nge-klik'.

Tidak usah jauh-jauh. Saya sendiri faktanya memang begitu. Awal berdirinya Tasya Souvenir dulunya juga dimulai dari hasil jalan-jalan. Pada periode tahun 2006-2007an saya hobby sekali untuk datang ke pameran-pameran. Entah itu pameran buku, pameran komputer, pameran bisnis atau pameran franchise. Semua saya datangi untuk mengobati rasa penasaran saya. Penasaran tentang bagaimana mereka bisa menjalankan bisnisnya dan cara survive bertahan.

Dari sana saya bisa menggali pengalaman-pengalaman dari senior-senior. Seringkali saya betah nongkrong lama ngobrol sama penunggu stand untuk "membongkar rahasia bisnisnya" yang bisa saya pelajari dan adopsi. Sebab dengan cara seperti inilah bisa belajar langsung dari pelakunya langsung.

Tasya Souvenir pun dulu saya mulai dengan menjual boneka pengantin adat awalnya juga tidak disengaja. Ide itu ketemu saat jalan-jalan dalam pameran kerajinan atau handycraft. Dimana saya menemukan keunikan tersendiri dari boneka pengantin adat tersebut.

Secara bisnis saya melihatnya cukup reasonable jika itu saya jalankan. Saya coba test pasar terlebih dahulu ternyata memang ada segmen pasar yang bisa saya bidik. Singkat kata akhirnya cikal bakal berdirinya Tasya Souvenir itu bisa dijalankan dan Alhamdulillah bisa tetap survive hingga saat ini.

Bagi Anda pemilik bisnis, menurut pendapat saya sih wajib hukumnya untuk sering berjalan-jalan (dan bila perlu keluar kota) untuk sekedar studi banding dan memperkaya ide untuk memperbaiki apa yang ada dalam bisnis kita.

Contoh gampangnya adalah misalnya Anda memiliki bisnis kuliner, tidak ada salahnya bila sering-sering juga ke warung kuliner yang lain, baik yang satu genre ataupun tidak. Fungsinya untuk apa? Untuk mendapatkan ide-ide baru yang bisa diadopsi untuk memperbaiki bisnis Anda.

Misalnya saja, Anda bisa menemukan ide bisnis dari warung kuliner yang lain seperti :
... Makan di Pecel Lele Lela... Nemu ide yang namanya 'LELA' Gratis makan seumur hidup....
... Makan di Warung SS... Nemu ide ada Kartu Pecinta Pedas....
... Makan di Pizza Hut... Nemu ide, ngasih balon buat Anak balita yang dibentuk-bentuk lucu...
... Makan di Bakso Granat Pedazz... Nemu ide Bakso Pedas yang unik....
... Makan Iga Bakar... Ada lho yang namanya Iga Jameela....
... Maem di Warung Prasmanan... Nemu ide buat Konsep Makan Ambil Sendiri...

Dan begitu seterusnya......

Itulah yang namanya jalan-jalan plus makan-makan dan mencari ide-ide baru. Siapa tahu Anda bisa mendapatkan ide-ide yang lebih gila dan lebih fresh daripada yang sudah ada. Tinggal Anda cermati lebih dulu, dan dimodifikasi dengan cantik sehingga bisa diterapkan dalam bisnis Anda.

Sama juga misalnya dalam contoh lain bengkel cuci motor atau cuci mobil :
... Di Bengkel A, cuci mobil ada tambahan fasilitas salon kecantikan. Jadi sambil nunggu mobilnya dicuci bisa nyalon dulu...
... Di bengkel B, dibikin 10 kali gratis 1x cuci... (ini mungkin udah biasa)
... Di Bengkel C, dibuat sistem membership dan sistem deposit dengan diskon layanan dalam jumlah tertentu....
... Di Bengkel D, buat yang nunggu dikasih fasilitas minum gratis dan free wifi (bisa online gratis)....

Begitu seterusnya.....

Nah disitulah yang saya maksudkan bahwa ide bisnis itu bisa datang dengan Anda jalan-jalan serta mencoba menjadi konsumen dari bisnis yang sejenis. Selain jalan-jalan ke pameran, Anda juga bisa mencoba melihat peluang dengan jalan-jalan ke mall, ke pasar kaget, atau datang ke arena Car Free Day. 

Bila Anda jeli, Anda pasti akan menemukan aneka ide-ide bisnis yang berserakan didepan mata...

Selamat berjalan-jalan dan menemukan ide bisnis Anda..!


Salam,

Hatta N Adhy PK,ST
Owner www.tasya-souvenir.com dan www.sandalklumut.com