19 Februari 2013

Panduan Pintar Sebelum Mengajukan KPR

Salah satu kebutuhan primer manusia adalah PAPAN. Itu sama artinya adalah dengan rumah atau tempat hunian tempat berteduh. Halahhhh...

Nah, memiliki rumah sendiri pasti akan menjadi keinginan yang diimpi-impikan oleh semua pasangan. Tinggal dirumah warisan, tinggal di PMI (Pondok Mertua Indah) atau jadi kontraktor tidak selamanya bisa nyaman. Sebab merasanya masih bukan rumah milik sendiri.

Namun memiliki rumah sendiri dengan membeli dari uang sendiripun juga kadang menjadi angan-angan belaka. Membeli rumah dengan metode "MENABUNG DULU BARU BELI CASH" itu juga bukan pilihan yang cantik. Nilai tabungan kita keburu kalah sama inflasi dan kenaikan harga tanah/rumah itu sendiri.

Trus solusinya gimana? Tenang saja, kan ada BANK yang punya duit banyak buat nalangin ngebayarin kita bayar untuk beli rumah? Hehehe.. Jangan salah lho, Bank itu kan jualan uang juga. Kalo dia punya uang banyak tapi tidak diputar kembali dia malah pusing 7 keliling. Tapi kalo uangnya ada yang beli (dipinjamkan), dia senangnya bukan kepalang.

Nah kadang kita yang takut duluan kalo mau berhubungan dengan Bank. Maklum saja, saya dulu juga seperti itu. Kita kadang merasa minder kalo musti datang ke bank buat ngutang, hahaha.. Padahal dalam dunia usaha itu adalah sah-sah saja selama itu bisa produktif.

Nah, kalo namanya Bank jualan uang pasti dia akan senang sekali kalo ternyata ada nasabah yang ingin membeli jualan uangnya. Ibarat toko, dia punya stok barang dagangan banyak tentu akan senang kalo ada pembeli yang membeli barang dagangannya. Kalo Bank juga sama saja. Dia punya target penyaluran kredit dalam jumlah tertentu yang harus laku terjual. Nah kalo ada yang pengen ambil kredit tentu dia akan senang, target penyaluran kreditnya akan bisa diserap oleh para customer.

Hanya saja Bank memang membutuhkan prinsip kehati-hatian dalam menyalurkan kredit ini. Memang semua bisa mengajukan kredit, tapi tidak semuanya bisa lolos dan dicairkan kreditnya oleh Bank.

Berhubungan dengan KPR Bank tentu ada seni tersendiri. Saya pribadi baru benar-benar tahu setelah menjalaninya sendiri. Meski sedikit merepotkan, namun bila semuanya bisa selesai dikerjakan ternyata menyenangkan juga.

Karena itu, disini coba saya sharing mengenai proses pengajuan KPR ke Bank. Langkah-langkah apa yang musti dipenuhi serta syarat-syarat apa saja yang musti disiapkan agar semua proses yang akan ditempuh bisa lancar. Kebetulan yang saya jalani adalah untuk proses pembelian RUMAH SECOND (Bukan Rumah Baru).
Bagi Anda yang berprofesi sebagai wiraswasta (nonkaryawan), syarat-syarat yang musti dipersiapkan untuk pengajuan KPR Rumah Second setidaknya akan ada 4 bagian besar, yaitu meliputi :

# SYARAT ADMINISTRASI SI DEBITUR

Syarat ini masih merupakan syarat-syarat standart, berhubungan dengan identitas si calon debitur. Syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy KTP (suami istri)
2. Copy Surat Nikah (bagi yg sudah menikah)
3. Copy Kartu Keluarga
4. Pas Photo (disiapkan saja)

Bila belum menikah, ya mungkin tidak diperlukan surat nikah. Namun buat yang sudah bercerai nanti dibutuhkan akta cerai. Untuk pas photo ada baiknya disiapkan. Beberapa bank membutuhkan persyaratan pas photo, sedang beberapa yang lain tidak memerlukannya.

Poin penting pada syarat ini adalah, si calon debitur adalah betul-betul orang yang bisa dipercaya. Jelas domisilinya. Dan bisa dicari apabila dibutuhkan sewaktu-waktu, hehehe...

SYARAT PERFORMANCE KEUANGAN DEBITUR

Syarat ini adalah syarat yang paling krusial, dan paling penting untuk menilai kemampuan bayar si debitur terhadap kredit yang akan diambil. Data-data tentang keuangan yang tercatat di bank akan menjadi penilaian tersendiri di mata bank. Adapun syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy Mutasi Buku Tabungan 3 bulan terakhir atau 
2. Rekening Koran selama 3 Bulan terakhir.
3. Copy Data Rekap Transaksi 1 Tahun Terakhir.
4. Data Supplier dan Customer Yang Mewakili.
5. Laporan Keuangan Usaha.

Data mutasi rekening bank atau rekening koran akan menunjukkan seberapa liquid transaksi yang dijalankan dalam bisnis Anda. Semakin banyak jumlah transaksinya akan lebih baik. Usahakan segala jenis transaksi selalu dibukukan di Bank lebih dahulu meskipun setelah itu dana ditarik kembali :)

Data rekap transaksi, dan laporan keuangan usaha akan menunjukkan seberapa bagus performance keuangan Anda. Juga akan menentukan besaran plafond kredit yang akan diberikan. 

Rumus sederhana dan mudahnya adalah besarnya cicilan kredit yang bisa diambil adalah sebesar 1/3 dari jumlah pemasukan Anda. Jadi misalkan Anda memiliki gaji sebesar 3 juta per bulan, maka maksimal cicilan kredit yang bisa diambil adalah sebesar 1 juta rupiah. Nah, tinggal disesuaikan saja cicilan 1 juta rupiah itu pada tabel angsuran KPR sesuai untuk plafond kredit yang mana.

Satu lagi yang paling penting adalah, bila Anda masih memiliki tunggakan kredit-kredit yang lain, entah itu di Bank lain, koperasi, BPR, cicilan motor di leasing dan lain-lainnya, bila masih ada tunggakan usahakan diselesaikan lebih dulu...!!! Kenapa???? Kalo itu tidak diselesaikan dulu, dijamin Anda tidak akan lolos BI Checking. Kalo tidak lolos BI Checking, jangan harap kredit bisa cair, sebab Anda dianggap kurang kredible dimata Bank.

Bagi Anda pemegang Kartu Kredit juga begitu, biasanya meremehkan tagihan kartu kredit yang hanya berupa biaya MATERAI pelunasan, senilai Rp6.000. Namun bila itu tidak dibayarkan, Anda bisa dianggap tidak lolos BI Checking lhooo.. Hehehehe...

Intinya pada poin ini adalah, buatlah pihak Bank percaya dan yakin pada Anda bahwa bisnis Anda memiliki cashflow yang bagus dan performancenya bagus. Penghasilan bersih bulanan dari bisnis Anda bisa atau sanggup untuk membayar cicilan KPRnya itu.

SYARAT LEGALITAS USAHA

Syarat ini berkaitan dengan ijin legalitas usaha/bisnis yang dijalankan. Bank lebih menyukai bagi debitur yang usahanya memiliki perijinan yang sah dan lengkap. Biasanya syarat-syarat ini meliputi :

1. Copy SIUP
2. Copy TDP
3. Copy NPWP
4. Laporan SPT PPH 21

Pada poin ini intinya adalah, bisnis yang dijalankan untuk memback up penghasilan si debitur adalah RIIL. Riil dalam artian benar-benar ada, bisa dicek/disurvay aktivitasnya, serta ijin legalitasnya lengkap.

# SYARAT KEABSAHAN OBYEK JUAL BELI

Syarat ini menyangkut mengenai keabsahan obyek jual beli. Artinya rumah yang akan diproses jual-belikan melalui KPR itu harus semuanya CLEAR, tidak bermasalah. Setidaknya siapkan beberapa dokumen berikut ini :

1. Copy Sertifikat Rumah
2. Copy IMB
3. Copy PBB
4. Copy Tanda Lunas Pembayaran PBB
5. Copy KTP pemilik rumah (suami istri)
6. Diutamakan ada surat penawaran/keterangan bahwa rumah itu dijual ke Anda.

Biasanya yang jarang ada adalah IMB-nya. Kalo tidak ada, ya mau tidak mau harus nyari dulu IMB-nya. Lalu kadang ada pula kasus dimana status rumah itu adalah rumah warisan, jadi butuh proses turun waris lebih dulu. Jujur aja proses turun waris ini agak sedikit ribet. Bila tidak mau ribet, cari aja rumah yang sudah ber-IMB dan langsung pemiliknya yang tidak perlu proses turun waris..!!!

Dari data-data diatas tersebut, Bank akan melakukan kroscheck ke kantor BPN untuk mengecek keabsahan objek jual-beli tersebut. Bila semuanya sah, maka bisa dilanjutkan prosesnya.

Nahhhhhh..... Kombinasi 4 Syarat Utama diatas itu siapkan dengan baik terlebih dahulu..! Kalo sudah ganteng, sudah cantik dipoles sedemikian rupa, barulah maju ke Bank untuk mengajukan KPR. Mengajukan KPR juga jangan tanggung-tanggung hanya ke satu tempat saja. Ajukan langsung ke beberapa Bank sekaligus.

Kalo pengajuannya ditolak, Anda masih bisa belajar, syarat mana yang perlu diperbaiki untuk kedepannya. Kalo semuanya diterima, Selamaaaaaattt..! Anda tinggal seperti Arjuna yang ganteng, bisa enak milih cewek yang paling cantik untuk dipilih...! Hahahaha...


Semoga bermanfaat...

Klaten, 19 Februari 2013


Hatta N Adhy PK, ST

16 Februari 2013

Hal Yang Menyebabkan KPR Ditolak

Kangen juga akhirnya dengan aktivitas tulis menulis. Kali ini saya akan coba sharing pengalaman mengenai hal-hal yang menyebabkan aplikasi KPR Anda ditolak. Hal ini saya tuliskan berdasarkan dari hasil membaca beberapa artikel serta tanga-jawab dengan beberapa AO KPR di beberapa Bank yang tempo hari saya ajak diskusi.

Beberapa hal tersebut adalah sbb :

1. Status rumah yang dijual-belikan tersebut masih dalam kasus atau belum turun waris.

2. Rumah yang dijual-belikan tersebut masih belum memiliki IMB. Solusinya : ya dicarikan IMB dulu. Sebab IMB sangat dibutuhkan saat pengajuan KPR.

3. Si debitur masuk dalam daftar blacklist BI Checking.

4. Bagi karyawan, besarnya gaji dianggap tidak mencukupi untuk memback up cicilan. Biasanya besarnya cicilan diperhitungkan sekitar 1/3 gaji. Jadi misalkan gaji 3 juta, berarti maksimal cicilannya 1 juta.

5. Bagi pengusaha, biasanya ada yang mengabaikan masalah perijinan. Seperti misalnya SIUP, TDP, NPWP, HO. Padahal masalah perijinan ini penting. Salah satunya untuk melihat, sudah berapa lama usaha kita itu sudah beroperasional.

6. Tidak memiliki rekam jejak transaksi di Bank alias tidak memiliki rekening Bank atau rekening koran.

7. Tidak membuat pencatatan mengenai laporan keuangan dengan detail. Meski sebenarnya bisa juga dibuat dengan model sederhana asal memperlihatkan arus uang masuk dan uang keluarnya.

Nah, itulah beberapa hal-hal sepele yang kadang terlewatkan. Namun justru karena hal sepele tersebut akhirnya malah mengakibatkan aplikasi KPR yang kita ajukan ke Bank dengan cepat langsung ditolak.

Mohon maaf kalau mungkin penjelasannya terlalu pendek dan singkat. Namun setidaknya bisa menjadi 'clue' untuk mempersiapkan dengan lebih baik lagi aplikasi KPR Anda yang selanjutnya.

Semoga bermanfaat...

Salam,

Hatta N Adhy PK, ST

02 Februari 2013

Menemukan Ide Bisnis Dengan Merubah Liability Menjadi Asset

Bagian I

Bila kita jeli dan teliti ternyata terbukti bahwa ide bisnis itu banyak berserakan di sekitar kita. Hanya saja kita kurang peka atau mungkin menganggap remeh. 

Dalam bagian kali ini, sekali lagi, Anda pasti juga akan sadar lagi, betapa banyak peluang bisnis yang bisa dijalankan hanya dengan memanfaatkan sesuatu yang sudah kita miliki namun ternyata tidak (atau belum) bisa kita maksimalkan untuk bisa menghasilkan uang.

Cara menemukan ide bisnis yang dibahas pada bagian ini saya menyebutnya adalah dengan "Merubah Liability Menjadi Asset".

Sebelum membahas lebih detail, ada baiknya kita bahas dulu mengenai istilah "Liability" dan "Asset" terlebih dulu. Sebab mungkin ada diantara Anda yang masih kurang begitu familiar dengan istilah kata-kata ini, hehehe...

Pengertian dari LIABILITY secara mudahnya adalah segala sesuatu (bisa berupa barang) yang Anda miliki tapi selalu menguras isi dompet Anda, alias selalu menjadi pos pengeluaran yang selalu mengeluarkan uang dari dompet Anda.

Sedangkan pengertian ASSET secara mudahnya adalah segala sesuatu (bisa berupa barang) yang Anda miliki tetapi justru menambah tebal isi dompet Anda, alias, bisa menghasilkan pemasukan uang ke dompet Anda.

Jadi Liability dan Asset adalah dua hal yang saling bertolak belakang.

Seringkali ada diantara kita yang tidak menyadari, maksud hati ingin berinvestasi dengan membeli sesuatu, misalnya saja : mobil, motor, rumah, atau tanah, banyak yang berpikir bahwa yang dibelinya itu sebagai asset hasil investasi. Namun setelah diperhatikan dengan seksama ternyata malahan berupa liability.

Nah pada bab ini sengaja dibahas khusus sekaligus dengan contoh-contoh riilnya, bagaimana kita memanfaatkan sesuatu yang kita miliki, yang ternyata berupa barang liability, bisa kita optimalkan menjadi asset yang akhirnya bisa menghasilkan uang dan tentu saja bisa mempertebal isi dompet Anda.

Kira-kira apa saja yaa contohnya? Pasti gak sabar buat menyimak kaaaaann??? Ini dia contoh-contohnya :

A. Rumah Dijadikan Guest House

Ada banyak yang berpikir ketika membeli sebuah rumah, entah itu dengan tunai atau KPR, rumah yang dibeli itu sebagai investasi atau asset untuk masa depan. Padahal itu belum tentu.

Maksudnya berinvestasi untuk menambah penghasilan, namun kenyataannya ternyata malah menjadi Pabrik Odol. Meng-'odol-odol' isi dompet si pemilik rumah. Hahaha...

Lalu gimana caranya membedakan sebuah rumah yang Anda miliki itu berupa liability atau berupa asset? Caranya gampang sekali.

Kalo rumah itu dibeli dengan tunai, maka tinggal dilihat untuk biaya operasional dan perawatan bulanannya di rumah itu siapa yang membayarinya? Contoh misalnya : Tagihan Telpon, Tagihan Air, Tagihan Listrik, Pajak PBB. Siapa yang membayar? Lalu lihat juga, rumah tersebut menghasilkan income bulanan atau tidak? Misalnya dari biaya sewa/kontrak.

Bila ternyata rumah itu tidak menghasilkan income, dan biaya-biaya diatas itu semuanya Anda yang menanggung, maka investasi yang seperti ini termasuk kategori LIABILITY. Sebab, isi dompet Anda malah di 'odol-odol' untuk membayar aneka macam tagihan untuk pemeliharaan rumah tersebut.

Lalu kalo misalnya dibeli dengan cicilan KPR gimana? Ya sama saja dengan cara diatas. Coba diidentifikasi dulu biaya-biaya untuk pemeliharaan diatas itu siapa yang membayarnya? Dan jangan lupakan, cicilan KPR-nya juga siapa yang menanggung pembayarannya??

Bila ternyata yang menanggung pembayarannya itu Anda, maka itu sama artinya rumah tersebut adalah berupa LIABILITY. Sebab tidak menghasilkan pemasukan, malah menguras isi dompet Anda.

Sampai disini pemahaman mengenai LIABILITY sudah paham atau belum? Semoga saja sudah paham.

Lalu bagaimana membedakannya dengan ASSET dong? Nah disinilah perbedaannya.

Baik rumah itu Anda beli secara tunai atau dengan cicilan KPR, asal rumah tersebut memberikan penghasilan (income), entah itu disewakan/dikontrakkan, dikerjasamakan, atau dijadikan rumah kost yang intinya adalah menghasilkan uang, serta semua tagihan-tagihan diatas (termasuk tagihan KPR) nya itu masih tertutupi dari penghasilan, dan WAJIB SURPLUS, maka yang model seperti itu disebut sebagai ASSET.

Contoh mudahnya begini. Misalkan dari hasil income rumah tersebut katakanlah sebesar 5 juta per bulan, sedangkan jumlah total tagihan-tagihannya itu ada 2 juta. Maka Anda masih memiliki kelebihan uang sebesar 3 juta. Yang seperti inilah yang dinamakan rumah Anda sebagai Asset. Sebab bisa menambah tebal isi dompet Anda.

Bila saat ini Anda dalam kondisi memiliki rumah/property yang Anda kira sebagai "Asset" tapi ternyata "LIABILITY", bagaimana caranya merubah supaya bisa benar-benar berfungsi sebagai "ASSET"? Salah satunya adalah dengan memfungsikannya sebagai rumah kost atau bisa juga dijadikan guest house.

Guest house itu secara mudahnya adalah rumah yang didesain sedemikian rupa sehingga bisa memiliki fungsi sebagai rumah singgah untuk penginapan dan memiliki fasilitas selayaknya di hotel. Jadi apabila orang menginap disitu bisa serasa tinggal dirumah sendiri dan dengan fasilitas seperti dihotel.

Maksudnya ya tidak harus dengan fasilitas hotel berbintang empat atau lima. Namun setidaknya fasilitas-fasilitas standart di hotel, sehingga si penyewa bila tinggal di guest house itu bisa merasa nyaman.

Tentu saja Anda memerlukan modal awal untuk memoles rumah Anda menjadi guest house itu terlebih dahulu. Ini adalah sebuah biaya investasi. Lalu perlu juga memberikan fasilitas-fasilitas seperti yang ada di hotel. Misalnya saja : kamar mandi dalam bila perlu pake bath tub, ada water heater, air conditioner, spring bed, wi fi, kulkas, dan lain sebagainya. Intinya adalah membuat si tamu merasa nyaman tinggal disitu.

Tarif menginap untuk guest house bisa disetting harga setiap kamar, atau busa juga dibooking satu rumah (seluruh kamar) sekaligus. Namun yang terpenting, tarifnya musti lebih kompetitif daripada tarif hotel dengan fasilitas yang sama.

Dengan cara seperti ini, rumah Anda disewakan sebagai guest house akan bisa menghasilkan pemasukan. Dan perhitungan pemasukannya bisa setiap hari. Mengingat sewa kamar hotel perhitungannya juga dihitung tarif per hari kan?

Anda tidak perlu memikirkan lagi pengeluaran biaya-biaya untuk perawatan rumah seperti tagihan telpon/internet, rekening listrik, rekening air, dan sejenisnya. Semua bisa dicover dari hasil pemasukan sewa guest house.

Point yang musti diambil dari contoh ini adalah, Anda bisa memahami bagaimana bisa merubah hal yang sebelumnya bersifat LIABILITY bisa Anda optimalkan kembali dan merubahnya benar-benar menjadi ASSET yang bisa menghasilkan pemasukan untuk Anda.

Nah bila saat ini Anda memiliki property-property yang nganggur dan malah menjadi LIABILITY yang menguras isi dompet Anda, maka contoh diatas bisa Anda tiru kan??

Masih ada banyak contoh yang lainnya bagaimana menemukan ide bisnis dengan merubah liability menjadi asset. Ikuti terus lanjutannya dalam bab selanjutnya, okeeeeeyy??

Salam,

Hatta N Adhy PK,ST
Owner www.tasya-souvenir.com dan www.sandalklumut.com